Ingatlan adásvételi szerződés felbontása >>>
Osszátok meg…
Ingatlan adásvételi szerződés fogalma
A Ptk. hatodik könyvének harmadik része szabályozza az egyes szerződések között legelső helyen az adásvételi szerződés szabályait. Az adásvételi szerződés olyan tulajdonátruházó szerződés, mely alapján az eladó a dolog tulajdonjogának átruházására, míg a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül még köteles a dolog birtokának átruházására is és az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
Az ingatlan adásvételi szerződés fogalmi eleme tehát az ingatlan tulajdonjogának átruházása, az ingatlan birtokba adása, és a szerződés írásba foglalása. 
Ingatlan adásvételi szerződés tartalmi elemei
A lakás, ház vagy egyéb megjelölésű ingatlan eladására irányuló szerződésnek tartalmaznia kell mindenekelőtt a szerződő felek személyes adatait:
- A nevét, születési helyét, idejét, anyja nevét, lakcímét, személyazonosító jelét és az adóazonosító számát, szervezet esetében annak megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát.
- Tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét, és a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
- Tartalmaznia kell a lakás vagy ház címét, helyrajzi számát (hrsz. szám).
- Speciális szabályok vonatkoznak a termőföldek elidegenítésére. Termőföldek átruházása esetén a szerződésnek tartalmaznia kell a jogszabályokban szigorúan rögzített nyilatkozatokat a termőföld használatára, hasznosítására vonatkozóan. Ennél bővebben tájékozódhat az ingatlan adásvétel termőföld bekezdésben.
- A vételár összegét, megfizetésének módját, ütemezését.
- A birtokbaadás részleteit, és az eladó feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre, míg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárásban.
- Az ingatlanra szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, visszavásárlási jog, vételi jog vagy eladási jog, melynek részletszabályait a Ptk. szabályozza.
- Banki hitelezési eljárás esetén, vagyis ha a vevő a vételár egy részét banki hitel igénybevételével teljesíti, a bank hitelezési feltételeinek is mindenben meg kell felelnie a szerződés szövegének. Tekintettel a bankok eltérő követelményrendszereire, igen nagy gyakorlatot igényel a szerződés szövegének pontos megfogalmazása a vevő hitelkérelmének sikeres elbírálása érdekében.
Tulajdonjog fenntartás és a függőben tartás intézménye
Függőben tartás
Abban az esetben, ha a vételár nem kerül teljes egészében kifizetésre szerződéskötéskor, úgy a felek a kérelem függőben tartását kérhetik a földhivataltól legfeljebb 6 hónapos időtartamig azzal, hogy az eladó a tulajdonjogát az ingatlan vételár kiegyenlítéséig fenntartja. Ilyenkor széljegyre kerül csak feljegyzésre az ügylet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig. Egyik előnye, hogy csak egyszer kell leróni a földhivatali eljárási díjat ingatlanonként (jelenleg 6.600 Ft, 2014. évben).
Tulajdonjog fenntartás
Ha ennél is hosszabb idő alatt kerülne csak kifizetésre a vételár, úgy célszerű kérni a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben nincsen időbeli korlát, a bejegyzési engedély benyújtásáig a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye a földhivatalnál be van jegyezve. Ilyenkor kétszer kell ingatlanonként kifizetni a 6.600 Ft összegű földhivatali eljárási díjat.
Foglaló, kötbér, a szerződéses kötelezettség megerősítésének eszközei
Foglaló
Leggyakoribb eszköz a kötelezettségvállalás megerősítéseként a foglaló. A foglaló a vételárba beszámít, rendeltetésének ki kell egyértelműen derülnie a szerződés szövegéből. Ha a szerződést teljesítik, akkor a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy sem az eladó, sem a vevő nem felelős, úgy a foglaló visszajár. Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.
Kötbér
A kötbérről akkor beszélhetünk, amikor a kötelezett pénz fizetésére kötelezi magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi az ingatlan adásvételi szerződést. Például késedelmesen fizeti a vételárrészletet, vagy késedelmesen adja birtokba az eladott lakást, vagy hibásan teljesít, stb. Sokszor indokolt a kötbért akár napi összegben kikötni. Pénztartozás késedelmére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni. Ám hibás teljesítés miatti kötbér mellett nem érvényesíthet a jogosult szavatossági igényt is, de érvényesítheti a kötbért meghaladó kárát. Kötbér után kamatot nem lehet kikötni, az ilyen rendelkezés semmis.
Ingatlan adásvételi szerződés formai elemei
Szigorú formai előírásoknak kell megfelelnie az ingatlan adásvételi szerződésnek. Kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, és a feleknek beazonosítható módon minden lapot alá kell írnia. Keltezés helye és ideje nélkül a szerződés nem adható be a földhivatalhoz. Ennél is szigorúbb előírások vonatkoznak a termőföld eladására irányuló szerződésre, melyet többek között speciális biztonsági papíron kell benyújtani a földhivatalhoz. Amennyiben a szerződő fél helyett és nevében meghatalmazott jár el, úgy a meghatalmazásra is a fenti szigorú formai előírások érvényesek.
Ennek megfelelően a meghatalmazás ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel ellátott iratban nyújtható be az ingatlan-nyilvántartáshoz. Ennél is bonyolultabb előírások vonatkoznak a külföldön készített meghatalmazásokra, melyeket leggyakrabban a külföldi képviseleteken, konzulátusokon kell elkészíttetni magyar nyelven. A külföldön kiállított közokirat akkor használható fel az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, ha azt a kiállítás helye szerinti államban működő magyar külképviseleti hatóság diplomáciai felülhitelesítéssel látta el.
Jogi személynek, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetnek a bejegyzési kérelemhez képviseleti jogának igazolására szükséges benyújtania cégkivonatot, cégmásolatot vagy bírósági nyilvántartási adatokról szóló kivonat 30 napnál nem régebbi eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példányát, és – cég esetében – aláírási címpéldányt kell csatolnia.
Ha ezen okiratok az ingatlanügyi hatósághoz már korábbi ügyben benyújtásra kerültek, vagy azokat a földhivatal korábban már beszerezte, az újabb kérelemben – az iktatószámra való hivatkozással – elegendő a korábbi benyújtásra, beszerzésre és arra utalni, hogy az ingatlanügyi hatóságnál lévő okiratok a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának időpontjában a képviseleti jogosultság vonatkozásában változást nem tartalmaznak.
Költségek ingatlan adásvétel ügyintézésnél
A Ptk. szerint az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, míg az ingatlan átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Így az eladó fizeti az immár kötelező (kivéve néhány ritkább esetet) energetikai tanúsítvány elkészíttetésének költségét, míg a vevő viseli a fent jelzett földhivatali eljárási díjat, a tulajdoni lap árát és az ügyvédi munkadíjat. Az ügyvédi munkadíjról tájékozódhat az ügyvédi munkadíj oldalon.
Az ingatlanok jelentős értékére tekintettel érdemes gondosan megválasztani az ügyletnél eljáró ügyvéd személyét, hiszen egy pontatlanul elkészített szerződés vagy a nem elég gondos eljárás komoly anyagi következményekkel járhat a későbbiekben. Mindenképpen javasolt olyan ügyvéd közreműködését kérni az ügylet lebonyolításában, aki nagy tapasztalatokkal rendelkezik az ingatlaneladások terén.
Egyéb iratok az ingatlan-adásvételnél
Az ingatlan adásvételi szerződésen kívül számos egyéb iratot kell elkészítenie az eljáró ügyvédnek. Ki kell tölteni a B400-as NAV adatlapot, melyet a földhivatal továbbít az adóhatósághoz a vagyonszerzési illetékek kiszabása illetve a mentességek, illetékkedvezmények elbírálása érdekében. Minden esetben szükséges továbbá a földhivatali ingatlan nyilvántartási kérelem kitöltése is.
Szükségessé válhat a fentiek szerint bejegyzési engedély elkészítése, ennek ügyvédi letétbe kerülésekor pedig a letéti szerződés elkészítése. Banki hitelezési eljárás esetén egyéb iratok elkészítésére is sor kerülhet. Gyakori az igény előszerződés készítésére. Előszerződésről akkor beszélhetünk, amikor a felek abban állapodnak meg, hogy a későbbiekben (egy későbbi időpontban) egymással szerződést kötnek, és megállapítják az előszerződésben e végleges szerződés lényeges feltételeit.
Veszélyek, buktatók ingatlan adásvételeknél
Előfordul, hogy idős, kiszolgáltatott emberek vagyonát próbálják megszerezni úgy, hogy aláiratják vele a ház/lakás adásvételéről szóló szerződést. De sajnos szintén előfordul, hogy a lakás albérlője vagy bérlője egy hamis ajándékozási szerződéssel átíratja a lakást egy fiktív személy vagy egy hajléktalan nevére, majd ezen új tulajdonos személyazonosító irataival vagy meghatalmazásával eladja az ingatlant.
Olyan csalás is ismeretes, mikor a bérlő a valódi tulajdonos adataival visszaélve, okirat-hamisítással szerzi meg a lakás tulajdonjogát, majd gyorsan továbbadja az ingatlant egy jóhiszemű, mit sem sejtő vevőnek, általában a piaci árnál jóval olcsóbban. Nagyon fontos tehát a közreműködő ügyvéd lelkiismeretes és szakszerű közreműködése, aki meggyőződik a felek valódi akaratáról, és leellenőrzi a szerződő felek személyes iratait, a felek kilétét. A tulajdoni lap lekérése mindig közvetlenül a szerződéskötéskor történjék, hogy a legfrissebb állapotokat láthassa a vevő a szerződés aláírásakor. A tulajdoni lap lekérését az ügyvéd elvégzi.
Fokozott figyelmet igényel az ingatlan vételár több részletben történő kifizetése esetén a vételár tényleges kifizetése garanciális szerződési biztosítékainak kidolgozása, közreműködés a vételárrészletek kifizetésénél, stb.
Nagyon hangsúlyos az ingatlan adásvételi szerződéskötést követően az eljáró ügyvéd gyors ügyintézése is, az iratok soron kívüli benyújtása a földhivatalhoz, hogy semmiképp se előzhessék meg a szerződést más kérelmek. Végül gondoskodnia kell a földhivatali határozatok feleknek történő kézbesítéséről, továbbításáról.
Hogyan kezelendő a társaságok közötti ingatlan-értékesítés, majd e szerződés felbontása következtében az általános forgalmi adó? A NAV egy peres ügyet ismertetett honlapján.
A NAV revizorai egy áfakiutalási igény kapcsán bevallások utólagos vizsgálatára irányuló ellenőrzést végeztek.
Az áfakiutalást kérő adózó értékesítette ingatlanát és az ügyletről számlát bocsátott ki a vevő részére. A vevő a vételárat kiegyenlítette, a tulajdonjog-változást az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezték. A szerződést ezután a felek felbontották az eredeti állapot helyreállítása és sztornó számla kibocsátása mellett.
A NAV megállapította, hogy mind az értékesítő, mind a vevő maradéktalanul teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettséget, és a felek érvénytelenségi ok nélkül bontották fel az ingatlanértékesítési szerződést. Az adóhatóság első és másodfokon kimondta, hogy az eredeti szerződés az áfatörvény szerint teljesült, így nem a szerződés felbontásáról, hanem visszaértékesítésről van szó. Ezért sztornó számla kiállításának nincs helye, helyette az adózónak, aki az alapügyben eladó volt, az alapügylet vevőjétől kell számlát kapnia.
A NAV másodfokú határozata ellen benyújtott keresetre a bíróság is osztotta az adóhatóság álláspontját. Ítéletében kifejtette, hogy az eredeti adásvételi szerződés teljesült, a felek az abban vállalt kötelezettségeiket maradéktalanul teljesítették; a vevő kifizette a vételárat, melyről az eladó számlát állított ki, a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban átvezették. A bíróság hangsúlyozta azt is, hogy a felek az eredeti adásvételi szerződésben nem kötöttek ki olyan feltételt, amely alapján felmerülhetett volna annak utólagos felbontási lehetősége. Az áfatörvény rendelkezései szerint az ingatlan visszavásárlása új termékértékesítésnek minősül, amiről az eladónak, az eredeti vevőnek kell számlát kiállítania.
A bíróság ítéletében rögzítette, hogy álláspontját alátámasztja a jelen tényállással megegyező jogügylet kapcsán született KGD2009.128. számú eseti döntés is, melyben a Kúria egyértelmű álláspontja szerint az áfa rendszerében a megvalósult adásvételi szerződést utóbb nem lehet a számla helyesbítésével megszüntetni, mivel az új szerződésnek minősül.