Lakásáfa 2019-2020 >>>
2020. január 1-jétől újra a régi, a 27%-os áfa terheli az új építésű lakások nettó vételárát
Az elmúlt napokban a régóta várt, de mégis valamiért váratlanul jött Varga-bejelentés tartja lázban a lakáspiac szereplőit, a fejlesztőktől, a bankokon át, a jogászokon keresztül, a vásárlókig. Mindenkit. Régóta várta a lakáspiac a végleges miniszteri állásfoglalást az 5%-os lakásáfa ügyében (sokan bíztak hosszabbításban), hiszen a bizonytalanság az egyik legkomolyabb akadály a piacon, pláne ha 2-3 éves fejlesztési ciklusról van szó, úgy mint manapság egy lakóprojekt esetében. 
Július 3-án este megkaptuk a választ. 2020. január 1-jétől újra a régi, a 27%-os áfa terheli az új építésű lakások nettó vételárát (legyen az egy elmaradt részlet, vagy a teljes összeg). És bár erre készülhetett a piac, mégis a rengeteg optimista, egymást erősítő szakmai vélemény miatt hidegzuhanyként ért (szinte) mindenkit a hír. Innentől pedig jön a megválaszolásra váró kételyek sokasága.
Jogászok, adótanácsadók, ügyvédek, fejlesztők még hetekig, akár hónapokig is keresik majd a megfelelő válaszokat. Várják az újabb állásfoglalásokat akár a NAV-tól, akár a minisztériumtól. De mi ez az egész? Mi lesz a folyamatban lévő lakásokkal, és azok árával? Mi lesz a csúszásokkal? Mi lesz a bedőlésekkel? Mi lesz a lakáspiac lendületével? Mi lesz a használt lakások árával? Mi lesz a teljesítés előtt előlegként 5%-os áfával befizetett összegekkel (adóelkerülés?)? Mi lesz a sok kisebb vagy nagyobb fejlesztővel, eltűnnek a szerencsevadászok? Napestig sorolhatnánk, amikre a következő hetekben majd igyekszünk is válaszolni a piac szakértőinek bevonásával. Most röviden arról, amit eddig tudunk, és amilyen hatásokra számítunk.
Mi történik?
Az áfabevétel közpénz, vagyis megy a minden magyar állampolgárt szolgáló közös kasszába (ezen most ne időzzünk hosszasan, ez elvben így van). Új építésű lakást, ráadásul többnyire Budapesten, ráadásul csupán pár tízezer darabot csak egy nagyon szűk réteg tud ma megvásárolni. Ha még ennek az állománynak egy jelentős részét nem is magyar állampolgárok, sőt, egyenesen befektetők veszik meg, akik az alacsony alapkamat, a kiadásban rejlő (a piac egyéb területeinél) magasabb hozam, illetve a vélt jövőbeli értéknövekedés reményében vásárolnak, akkor az állam gondolhat egyet, és a piacot serkentő átmeneti intézkedés végével, az új politikai irányt támogatva, új ösztönzőket dolgozhat ki, és véget vethet az „adjunk ingyen áfamilliókat a külföldieknek és befektetőknek” rendszeren.
A nyilatkozatokból úgy fest, hogy pontosan ez történik. A lakásfejlesztők örülnek ennek? Nyilván egyáltalán nem. A vásárlók örülnek ennek? Többnyire nem, de ha az állam kitalál a számára kedves célcsoport(ok) (jól láthatóan a minél több gyermeket vállaló, vállalni tudó családok) számára egy olyan rendszert, ami kompenzálhatja őket a mintegy ötödével megnövekvő lakásárak miatt, akkor ők talán elnézik. Főleg akkor, ha az alacsonyabb kereslet mellett esetleg az árak is alacsonyabbak lesznek. Ez utóbbira azonban még nehéz biztosan fogadni, mivel a kínálat várható apadása, a szigorodó energetikai követelmények, a növekvő bérek és a növekedni vágyó hitelezés, vagy a lakáspiac nélkül is terhelt építőipar árazása miatt vélhetően kevés esély lesz az árak érdemi csökkentésére.
A befektetők örülhetnek? Elsőre azt gondolnánk, hogy biztosan nem, de ez is ezer egyéb, a teljes gazdaságot átszövő és érintő változáson, eseményen múlik. Hogyan alakul a bérleti piac, hogyan alakulnak 2-3 év távlatában az alternatív befektetések hozamai, hogyan alakul általánosságban a lakáspiaci ciklus, vagy hogy hogyan alakulnak a kamatok. Amennyiben egy új építésű társasházi lakást a 27%-os áfa megfizetése után is ki lehet adni majd egy bérlőnek évi 5-8%-os nettó hozammal (ehhez nyilván a bérleti díjakban is szükség lesz egy komolyabb emelkedésre), bízva némi további felértékelődésben, ne legyen kétségünk afelől, hogy lesznek olyanok, akik jó biznisznek fogják tartani az új lakás befektetési célú megvásárlását, hacsak addig a biztonságos helyettesítő termékek nem kínálnak hasonló vagy magasabb hozamokat.Bedőlések, pénzügyi gondok, összedőlő piac?
Bedőlésekről, kivitelezési és pénzügyi problémákról folyamatosan jönnek a hírek, mi is számtalan ilyen esetet feldolgoztunk korábban. A határidőbe szorított piac túlfeszített munkaerő- és alapanyag igénye sok kisebb dominót megborított. Egyedi rémtörténetekkel, és szertefoszlott álmokkal egyre többször lehet találkozni. És ez a következő 1,5 évben inkább várhatóan egyre sűrűbb lesz. Pontosan előre látni és előre jelezni ebben a kérdésben nyilván lehetetlen. Mindenesetre nem árt óvatosnak lenni az előre kifizetett összegekkel, főleg, ha nem egy elkülönített bankszámlára utaljuk azt.
A családok nyerhetnek
Abban szinte biztosak vagyunk, hogy a kormány új ösztönzőket, támogatásokat tervez kialakítani a családok számára a lakásvásárláshoz. Az egyik ilyen elem lehet, hogy az áfa 27%-ra való visszaállása miatt itt próbálnak meg valami egyedi kedvezményt biztosítani, úgy, hogy közben a befektetői szándékkal vásárlók ne juthassanak hozzá ehhez a sok milliós állami támogatáshoz. Ez nyilván átalakíthatja az új építésű lakóparkok piacát is, hiszen a nagyobb családok teljesen más típusú, elhelyezkedésű, méretű és beosztású lakásokat keresnek, mint a befektetők többsége. Ha nem lesz megfelelő a befektetői környezet, akkor akár kikophatnak a kisebb alapterületű lakásokkal operáló belvárosi projektek, és a 4-6-10 lakásos külső kerületi, kertvárosi, és legalább 60-70, de inkább 80-90 négyzetméteres új lakások épülhetnek nagyobb arányban. A várható kedvezmények, támogatások, a CSOK várható új elemeinek persze eddig még egyetlen részlete sem szivárgott ki, de 1,5 éve még van a kormánynak a 2020-as fordulóig. A döntés persze (piaci oldalról) nem árt, ha minél előbb megvan, hogy 2020 után is legyen miből választania a vásárlóknak, hiszen egyelőre (leszámítva néhány projektet) 2020-ra csak csúszások vannak „időzítve”.
Miért ne emelkedjen vissza az áfa
1. Nem épül majd ennyi új lakás
A fejlesztési hullám elindulás nagy részben az áfa 5 százalékosra csökkentésének köszönhető, elég csak a statisztikákat megnézni, melyek az építéseket vagy a kiadott építési engedélyeket mutatják. Természetesen az is igaz, hogy a piac felfutásával párhuzamosan az új lakások építésének is be kellett volna indulnia előbb-utóbb, de ez csak jóval később következett volna be, és valószínűleg nem is ilyen intenzitással. Ha az áfakucs ismét jelentősen emelkedne, akkor a fejlesztők vélhetően jelentősen visszavennének a beruházási sebességből, és jóval kevesebb lakás épülne.
A kedvezményes áfakulcs ismét egy jelentős negatív ciklust indítana el a lakásépítésekben. A jelenlegi bizonytalan helyzetben már jövőre sem mernek majd sokan fejlesztéseket elkezdeni félve attól, hogy kicsúsznak kedvezményes áfa időszakából, de 2020-tól biztosan felfüggesztenék a beruházók a terveiket. Az időközben megemelkedő költségek miatt az áraknak jelentősen fel kellene menniük, hogy ismét megérje a lakásépítés.
2. A jó minőségű használt lakások ára is emelkedik
Az áfakulcs alacsony szinten tartása miatt az újépítésű ingatlanok ára alacsonyabb szinten stabilizálódhat, míg ismételt megemelkedése esetén csak jóval magasabb áron lehet majd új ingatlanhoz jutni. Az árak változása azonban nem csak az új építésű ingatlant vásárlókat érintheti, de a használt piacra is hatással lehet. Újlakások hiányában, vagy azok magas ára miatt az újszerű lakások ára is jelentősen emelkedhet, és az áremelkedés továbbgyűrűzhet lefelé a használt piac más szegmenseibe is.
3. Kedvezőtlen munkaerőpiaci hatás
Az építőiparnak a megnövekedett rendelésállomány miatt tömegekre lenne szüksége, emiatt itt a munkanélküliség gyakorlatilag megszűnt. Jelenleg más szektorokból igyekeznek elvonni munkaerőt a megfelelő emberállomány biztosítására, így az egyéb szegmensekben is csökkenhet a munkanélküliség. Mivel elég nehéz megtalálni a megfelelő embereket az építkezéshez, a magasabb bérekkel próbálják oda csalogatni az embereket, vagyis a keresetek emelkednek.
Ameddig az alacsonyabb áfa megléte azonban bizonytalan valószínűleg nehezebb lehet a munkaerő építőiparba csábítása is, hiszen nem látni előre, hogy mi lesz 3 év múlva, a jelenleg külföldön dolgozók nehezebben jöhetnek haza, de a más szektorból az építőiparba átnyergelők is nehezen szánhatják rá magukat a lépésre.
4. Megújul a lakásállomány
Az áfacsökkentés és így a lakásépítések beindulásának másik előnye, hogy a lakásállomány megújulása megindul. Ami valljuk be meglehetősen rá is fér, a hazai lakások nagy része ugyanis meglehetősen rossz állapotban van. (Az is igaz azonban, hogy a lakások nem feltétlenül ott épülnek, ahol a leginkább szükség lenne a minőségi javulásra, de ezt csak zárójelben jegyezzük meg. Hiszen a panelházak ugyan nem tartoznak a nagyon rossz állapotban lévő ingatlanok közé, de hosszú távon azért majd kiváltásukra mégis szüksége lesz, ilyen szempontból tehát a fővárosba is bőven elkelnek az új lakások. )
Ellenérvek – Azonnal vissza a 27%-os áfát
1. Az áfacsökkentést lenyelik a beruházók
Az áfakulcs ismételt emelkedése melletti egyik érv sokak szerint, hogy az csak a fejlesztőket támogatja, a beruházók lenyelik a csökkentés teljes összegét. Nos az elején minden bizonnyal voltak olyanok, akik így tettek és rövid idő leforgása alatt milliókkal emelték a vételárat, mostanra azonban az építési költségek is nagyon jelentősen megemelkedtek, így már nincs mit lenyelni. Jelenleg az alacsonyabb áfakulcs inkább a vásárlókat támogatja, de a projektek tömeges piacra kerülése és az árak stabilizálódása után már biztosan.
2. Jelentős hátrányban vannak a bővítők vagy felújítók az új ingatlant építőkkel szemben
Ellenérv lehet az áfa alacsonyan tartása esetében, hogy jelentős hátrányba hozza a felúíjtókat vagy bővítőket, míg ugyanis a magán építkezéseknél visszaigényelhető az áfa teljes része, az előbbi munkáknál 27 százalékos áfával is számolni kell mind a munkadíjak mind pedig az anyagköltség esetében. Ráadásul a felújítók és bővítők azzal szembesülnek, hogy a mostani lakáspiaci építési dömping miatt az anyagok árai elszálltak, így kétszeresen is sújtja őket a csökkentés. Ez mondjuk úgy is kiküszöbölhető lenne, ha a felújítások és bővítések esetében is lecsökkentenék az áfakulcsot, ami a gazdaság fehéredéséhez is hozzájárulhatna. (Persze nehéz, sokszor az építőiparban tevékenykedő, magukat kizárólag feketén kifizetni hagyó munkásokkal, akik a különböző banki tartozások, tartásdíjak fizetése miatt inkább nem szeretnének legális keresetet, amiből el tudják vonni a hátralékokat.)
3. Mert az alacsony áfával azokat támogatjuk, akiknek van pénze
Az áfacsökkentés társadalmi és szociális szempontból is érzékeny terület. A lakásáfa mérséklése lényegében egy olyan adócsökkentés, ami csak egy bizonyos réteget hoz kedvezőbb helyzetbe, mégpedig azokat, akik új lakást vásárolnak. Ehhez azonban megfelelő anyagi háttér kell, akik ma megengedhetik maguknak az újlakás vásárlást jellemzően a középosztályhoz, annak is inkább a felső részéhez tartoznak. Vagyis ez egy olyan támogatás, amit azok kapnak, akik egyébként is jobb anyagi helyzetben vannak. Ez ugyanis nem a bontott csirke áfájának kategóriája, amiből elvileg a szegényebb rétegek is részesülnek.
4. Egy jó piacon tényleg kevesebb áfabevétel folyik be
Az áfacsökkentés mellett szóló érv volt korábban, hogy az alacsonyabb kulcs ellenére valójában több lesz az állami áfabevétel, mivel a korábbi nagyon-nagyon alacsony új lakásszám jelentősen megemelkedik. Hosszabb távon azonban biztosan nem igaz, hogy az alacsonyabb áfakulcsból magasabb költségvetési bevétel származik.